Jak będzie liczona zdolność kredytowa przy Bezpiecznym Kredycie? Czy banki przy liczeniu naszej zdolności kredytowej wezmą pod uwagę dopłaty? Odpowiedzi udziela ekspert kredytowy, na co dzień zajmujący się pomocą przy kredytach hipotecznych w mieście Poznań.
Znane są już najważniejsze informacje o programie Bezpieczny Kredyt 2%. Program zaczyna się powoli materializować i zapowiedź startu Bezpiecznego Kredytu już 1 lipca 2023 jest jak najbardziej realna. Kolejny krok będzie miał miejsce podczas obrad sejmu 24-26 maja, kiedy to najpewniej ustawa Pierwsze Mieszkanie wróci do Sejmu do kolejnych poprawek.
Szczególnie ważną sprawą dla osób planujących Bezpieczny Kredyt 2 procent jest to jak banki podejdą do liczenia zdolności kredytowej. W końcu raty BK2% będą o ok. 25% niższe od rat standardowego kredytu hipotecznego. Do tego w racie Bezpiecznego Kredytu spłacane będzie więcej kapitału niż przy standardowych ratach równych – tak więc po zakończeniu okresu dopłat (10 lat) przy BK2% będzie sporo mniejszy kapitał do spłaty. Nie powinna więc dużo wzrosnąć wysokość rat (w razie czego Bezpieczny Kredyt 2% zakłada możliwość wydłużenia okresu spłaty o 5 lat, co zmniejszy wysokość miesięcznej raty).
Jednak, jako że to państwo w ramach dopłat decyduje się wyregulować różnicę między tytułowym 2 procent a faktycznym oprocentowaniem, nie wiadomo czy banki wezmą pod uwagę wysokość raty z dopłatą czy potraktują kredytobiorców tak, jakby był to zwykły kredyt bez dopłat.
Jednak, jako że to państwo w ramach dopłat decyduje się wyregulować różnicę między tytułowym 2 procent a faktycznym oprocentowaniem, nie wiadomo czy banki wezmą pod uwagę wysokość raty z dopłatą czy potraktują kredytobiorców tak, jakby był to zwykły kredyt bez dopłat.
Jak będzie liczona zdolność kredytowa Bezpieczny Kredyt 2 procent?
Na dzień dzisiejszy w ustawie Pierwsze Mieszkanie, w której zawarty jest Bezpieczny Kredyt 2 procent, nie ma nic na temat liczenia zdolności kredytowej.
Za wyższą zdolnością kredytową przy Bezpiecznym Kredycie przemawia niższa wysokość raty. Jednak z drugiej strony jest kilka przypadków kiedy można stracić prawo do dopłat, co podpowiada by zdolność liczyć jak zwykle.
We wpisie na moim blogu znaleźć można grafikę, która przedstawia szacunkowe porównanie zdolności kredytowej Bezpieczny Kredyt 2% vs. zwykły kredyt (a także porównanie wysokości rat przy tych dwóch kredytach hipotecznych). Co najważniejsze – z tych oszacowań wynika, że jeśli banki policzą maksymalną wysokość kredytu dla rat z dopłatami, zdolność kredytowa z programem Bezpieczny Kredyt 2 procent wzrośnie nawet o 50%. Trzeba przyznać, że to naprawdę spora różnica. Oczywistym jest, że wielu osobom, którym dotąd brakowało zdolności otwarłoby do drzwi do kredytu hipotecznego.
W temacie zdolności kredytowej na Bezpieczny Kredyt 2% wypowiedział się Minister Rozwoju i Technologii Waldemar Buda: "Mam nie tylko potwierdzenie z banków, ale również interpretację Komisji Nadzoru Finansowego, zgodnie z którą zdolność kredytowa w tym programie będzie mogła być zdecydowanie wyższa."
Słowa te zostały powiedziane w kwietniu. Już kilka dni później odniósł się do tej wypowiedzi prezes Związku Banków Polskich Tadeusz Białek.
"Nie znam bliżej okoliczności, o których mówi minister Buda jako o interpretacjach KNF i banków. Z punktu widzenia przepisów prawa bankowego w tej materii przepisy pozostają niezmienne, niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z programem dopłat, czy innym programem pomocowym [...] Przepisy prawa bankowego w zakresie zdolności kredytowej nie różnicują tej zdolności w zależności od tego, czy kredyt jest z dopłatami, czy też nie."
Jak liczenie zdolności kredytowej przebiegało w podobnych przypadkach?
Bezpieczny Kredyt 2 procent to nie pierwszy program oferujący kredyty hipoteczne z dopłatami. Między 2007 a 2013 rokiem działał program „Rodzina na Swoim”. W przypadku dawnego programu, dopłaty były przewidziane na okres 8 lat od wypłacenia środków. Większość banków zdecydowała liczyć zdolność kredytową kredytobiorców biorąc pod uwagę wysokość raty, którą klient banku płacił będzie po zakończeniu okresu dopłat. Oczywiście nie oznacza to jednoznacznie, że tak samo stanie się w tym przypadku. Jest to jednak kolejny trop, który podpowiada by być przygotowanym na to, że zdolność kredytowa może nie brać pod uwagę dopłat do rat.
Jak zwiększyć zdolność kredytową?
Jeśli liczyliśmy na to, że banki policzą naszą zdolność kredytową przy Bezpiecznym Kredycie 2% dla raty z dopłatą i po przeczytaniu artykułu zaczęliśmy się poważnie martwić powodzeniem naszych planów warto zastanowić się nad tym co zrobić, żeby mieć większą zdolność kredytową. Nie warto z góry zakładać niepowodzenia i rezygnować z planów, ponieważ często okazuje się że wbrew temu co myśleliśmy mamy jednak pewne pole manewru, które pozwala zwiększyć zdolność kredytową. Na przykład – kiedy do osiągnięcia wymaganej zdolności brakuje niedużo, często zbawiennym rozwiązaniem okazuje się zwiększenie wkładu własnego. Więcej o tym jak zwiększyć zdolność kredytową w podlinkowanym artykule.
Zdolność kredytowa na Bezpieczny Kredyt 2% - podsumowanie
Najprawdopodobniej zostaniemy w sferze domysłów i hipotez aż do czasu, kiedy oficjalnie wypowiedzą się banki. Z każdym dniem zbliżamy się do startu programu Bezpieczny Kredyt 2%, tak więc i co raz bliżej do oficjalnych stanowisk. Powodzenie BK2% w sporej mierze zależeć będzie właśnie od kwestii wyliczania zdolności kredytowej. Dzisiaj, z uwagi na wysokość stóp procentowych i wskaźnika WIBOR, na kredyt hipoteczny mogą sobie pozwolić tylko nieliczne osoby. Są też zdarzenia wspierające zdolność kredytową kredytobiorców, jak np. ostatnia obniżka buforu przez KNF.
Co już teraz mogę powiedzieć z 100% przekonaniem – jeśli posiadasz zdolność kredytową przy zwykłym kredycie hipotecznym, to na pewno zachowasz ją również decydując się na Bezpieczny Kredyt 2 procent ? Reszta z nas musi trzymać kciuki za to, by banki zdecydowały się na liczenie zdolności kredytowej biorąc pod uwagę dopłaty a także powalczyć o większą zdolność kredytową. A z dobrym ekspertem pod telefonem szanse wzrastają ?
Łukasz Sroczyński - Pośrednik Kredytowy Poznań i Wielkopolska
