Parki handlowe w Polsce – kanibalizacja czy synergia?

Rozwój parków handlowych i ich specyfika

Parki handlowe w Polsce zyskały na znaczeniu dzięki odpowiedniemu dopasowaniu oferty do potrzeb klientów. Są najczęściej lokalizowane w gęsto zaludnionych strefach mieszkalnych, na trasach dojazdowych oraz w pobliżu głównych dróg, gdzie ich prosta struktura i łatwy dostęp do parkingów zapewniają wygodę. Charakterystycznym elementem ich projektowania są osobne wejścia do lokali oraz zróżnicowana oferta najemców, co pozwala zaspokoić codzienne potrzeby klientów.

Warto podkreślić, że parki handlowe nie konkurują bezpośrednio z dużymi centrami handlowymi. Centra handlowe pełnią bowiem szersze funkcje, oferując nie tylko podstawowe produkty, ale również marki premium, gastronomię, rozrywkę i rekreację. Dzięki temu oba formaty handlowe wzajemnie się uzupełniają, co wzmacnia synergię między nimi.

Wyzwania i strategie rozwoju

Jednym z kluczowych wyzwań dla sieci handlowych obecnych w parkach handlowych i centrach handlowych jest unikanie kanibalizacji sprzedaży między sklepami. Dotyczy to zwłaszcza detalistów typu value retailers i dyskontów, którzy muszą precyzyjnie analizować lokalizacje i modele operacyjne.

Pomimo dynamicznego wzrostu e-commerce, ponad 90% sprzedaży detalicznej w Polsce nadal odbywa się w sklepach stacjonarnych. Pandemia spowodowała krótkotrwały wzrost udziału sprzedaży online, który w czasie lockdownów sięgnął 12%. Obecnie ustabilizował się na poziomie 8,8% (lipiec 2024 r.). Chociaż rosnące znaczenie e-commerce wymaga od centrów handlowych rozwoju strategii omnichannel, parki handlowe, zorientowane na zakupy codzienne, są mniej dotknięte tym trendem. Klienci preferują w ich przypadku natychmiastową realizację zakupów, co potwierdza m.in. decyzja firmy Pepco o rezygnacji z rozwoju sprzedaży online.

Synergia między parkami handlowymi a centrami

Synergia między parkami handlowymi a centrami handlowymi staje się coraz bardziej zauważalna. Przykładem są właściciele takich jak EPP czy Greenman, którzy rozbudowują swoje portfolio nie poprzez tradycyjne rozbudowy centrów, lecz przez budowę sąsiadujących parków handlowych. Te dodatkowe obiekty przyciągają klientów, zwiększając atrakcyjność całego kompleksu i prowadząc do wzrostu liczby odwiedzających. Tym samym parki handlowe pełnią funkcję komplementarną, a nie konkurencyjną w stosunku do centrów handlowych.

Perspektywy rozwoju rynku

Prognozy wskazują, że w 2025 roku nowa podaż powierzchni parków handlowych przekroczy 500 000 m², co stanowi rekordowy poziom dla tego segmentu. Małe formaty handlowe typu convenience cieszą się rosnącą popularnością również w mniejszych miejscowościach. Kluczowe znaczenie w planowaniu takich inwestycji ma analiza lokalnego potencjału demograficznego i ekonomicznego oraz odpowiedni dobór najemców.

Co ciekawe, około 47% populacji Polski mieszka w zasięgu 15 minut jazdy samochodem od parków handlowych, co świadczy o dużym zasięgu tych obiektów. Przy uwzględnieniu mniejszych formatów convenience, zasięg ten jeszcze bardziej się zwiększa, obejmując także obszary wiejskie.

Przyszłe wyzwania dla parków handlowych

Dynamiczny rozwój tego segmentu stawia przed właścicielami starszych obiektów nowe wyzwania. Starsze parki handlowe będą musiały znaleźć sposoby na przyciągnięcie najemców poprzez innowacyjne rozwiązania, takie jak tworzenie parków trampolin, przedszkoli czy innych nietradycyjnych form działalności.

Jak wskazuje Artur Czuba z Avison Young, inwestorzy obecnie intensywnie nabywają atrakcyjne nieruchomości, zanim rynek osiągnie pełne nasycenie. Transformacja starszych obiektów będzie kluczowym trendem w nadchodzących latach.

Podsumowanie

Parki handlowe i obiekty convenience w Polsce przeżywają okres intensywnego rozwoju, który został przyspieszony przez zmieniające się nawyki zakupowe oraz pandemię. Ich oferta, zorientowana na codzienne potrzeby, wypełnia niszę na rynku, nie konkurując bezpośrednio z tradycyjnymi centrami handlowymi. Synergia między tymi formatami handlowymi otwiera nowe możliwości zarówno dla inwestorów, jak i detalistów, a prognozy wskazują na dalszy wzrost tego segmentu w nadchodzących latach.